Sur-tourisme à Lège-Cap-Ferret : que faire ?

Vie Pratique

Les réactions à ce phénomène de la part des territoires concernés, de leurs habitants et de leurs élus ont consisté à tenter de limiter la fréquentation par des mesures assez diverses : tarification de l’accès (Venise par exemple), interdiction de la création de nouveaux lits touristiques (Barcelone), quota maximum de visiteurs (Dubrovnik, Barcelone, Ile de Santorin, Ile de Porquerolles, Mont-Blanc, etc…), limitation des durées de location/an (Paris), report du stationnement en amont des sites (Mont Saint-Michel, Etretat, dune du Pilat, …).

Au niveau national en France, une proposition de loi, visant à limiter l’hyper-fréquentation touristique en accroissant les pouvoirs de police des maires a été votée au Sénat en Novembre 2019, mais n’a pas encore été examinée à l’Assemblée. Néanmoins, le gouvernement actuel déploie des efforts pour promouvoir le « slow tourisme » et l’éco-tourisme en France et un appel à manifestation d’intérêt sur ce thème a été lancé récemment dans le cadre du plan de relance.

Les conséquences de ce sur-tourisme dans la Presqu’île sont nombreuses et bien connues : embouteillages mémorables sur la D 106, dégradation de l’environnement, menaces sur la biodiversité, pistes cyclables surchargées, stationnement anarchique des véhicules,insécurité routière, perte de l’identité originelle des villages de la presqu’île, nuisances sonores, inflation vertigineuse des prix du foncier et de l’immobilier, difficultés pour les actifs locaux de trouver un logement, tensions entre habitants permanents et touristes, etc …

Face à cette situation, la municipalité a lancé récemment avec le GIP Littoral (Groupement d’Intérêt Public dédié à la préservation et à la gestion du littoral aquitain) une étude d’ « aménagement durable des stations et territoires touristiques littoraux » (ADS) :il y a lieu de saluer cette initiative; les résultats de cette étude n’arriveront cependant qu’en fin 2022. On peut donc se demander si certaines mesures ne pourraient pas être anticipées dès maintenant. En tout état de cause, les associations locales de défense de l’environnement investies dans l’aménagement durable auraient apprécié d’être consultées sur le contenu de cette future étude.

QUELLES SOLUTIONS POUR LA PRESQU’ILE ?

Il y a lieu d’abord de s’interroger sur les raisons de l’hyper-fréquentation croissante de la Presqu’île : quels sont les visiteurs et quelles sont les raisons de leur afflux ? Pour élaborer des solutions durables, il nous semble indispensable de mieux connaître les différents flux : les excursionnistes à la journée, les habitués, familles et amis, qui rejoignent les résidences secondaires, les voisins proches (Arès, Andernos, … ) qui fréquentent les plages océanes lors des marées basses, les professionnels qui viennent travailler, etc… Nous espérons que la municipalité a bien prévu de mener cette étude fine des flux dans le cadre de l’étude ADS mentionnée ci-dessus et qui devrait démarrer à l’automne.

Sur la base des solutions expérimentées jusqu’ici par d’autres sites touristiques, voyons ce qui pourrait sembler faisable pour la Presqu’île :
• La taxation de l’accès au site,
• La limitation ou l’interdiction de la création de lits touristiques,
• Le contingentement du nombre de visiteurs,
• La limitation des durées annuelles de location des meublés,
• L’interdiction d’accès aux véhicules individuels, au profit des transports en commun et des modes doux,
• La construction de logements abordables pour les actifs locaux.

1. Taxation de l’accès à la Presqu’île

Les menaces liées au sur-tourisme à Venise et à Dubrovnik ont notamment conduit les autorités à mettre en place une taxe à l’entrée. Nous ne pensons pas que ce type de mesure soit applicable à la Presqu’île, car d’une part une telle taxe ne dissuaderait que très peu les visiteurs les plus aisés, et d’autre part elle constituerait une discrimination injustifiable pour les plus modestes.

2. Limitation ou interdiction de la création de lits touristiques

Au regard des 7 400 résidences secondaires (INSEE-2017), soit environ 35 000 lits, les hébergements marchands collectifs à Lège Cap Ferret sont minoritaires : 300 chambres d’hôtel, 3 289 emplacements de camping et 1 563 lits en villages-vacances au 1/01/2021 (INSEE).

Une ville comme Barcelone, très affectée par le sur-tourisme, a décidé d’interdire la création de lits touristiques supplémentaires dans son centre-ville : est-ce pertinent pour la Presqu’île, sachant que la Commune peut agir à ce sujet par le biais des règles d’urbanisme ?

Image extraite du permis de construire pour hôtel 5 étoiles : « Villa Colette »

La perspective de construction de nouvelles chambres d’hôtel au Cap Ferret (11 nouvelles chambres pour Côté Sable et construction de la Villa Colette, hôtel 5 étoiles de 30 chambres) est-elle de nature à modifier sensiblement les méfaits du sur- tourisme dans la Presqu’île ?

Certes quantitativement parlant ce ne sont pas 30 ou 40 chambres de plus ou de moins qui peuvent modifier significativement le rapport à la sur-fréquentation de la Presqu’île. Mais l’implantation d’un hôtel comme le projet de la Villa Colette est clairement un élément déterminant de l’image de prestige de la commune et à ce titre un facteur attractif pour le public à venir voir « les People » du Cap-Ferret (!) et donc d’augmentation de la fréquentation …
Ce paramètre psycho-sociologique et le respect des règles d’urbanisme aurait dû conduire la municipalité à refuser ce projet sachant qu’il implique des conséquences matérielles sur l’environnement avec l’abattage obligatoire d’arbres centenaires et le rabattement de nappe lié à la construction des parkings souterrains.

3. Contingentement du nombre de visiteurs (ou « seuil de fréquentation »)

La limitation du nombre de touristes pouvant accéder quotidiennement au site a déjà fait ses preuves à Dubrovnik, à Barcelone, à l’Ile de Santorin, à l’Ile de Porquerolles, et au Mont-Blanc. Que peut-on imaginer pour la Presqu’île ?

Les arrivages par navettes maritimes sur la Presqu’île constituent un flux de plus en plus important d’excursionnistes quotidiens sur la Presqu’île.

La taille croissante des bateaux et les files d’attente interminables sur la jetée de Bélisaire en particulier ont des impacts physiques, chimiques et sonores négatifs pour l’équilibre écologique le bien-être du voisinage. Ce phénomène génère aussi des besoins croissants en stationnement pour les véhicules des personnes qui effectuent une traversée du Bassin, tant à Bélisaire qu’à Arcachon.

Néanmoins, une restriction de ces flux ne semble pas prioritaire, mais nous pensons que nous sommes déjà  saturation. Les excursionnistes quotidiens qui arrivent sur la Presqu’île, sans véhicule individuel (autre qu’éventuellement un vélo), ne participent pas en effet à la congestion du trafic.

De même, les arrivages par bus sur la RD 106, d’ailleurs en fréquentation croissante, sont à encourager.

C’est donc bien au niveau des arrivages de voitures particulières sur la Presqu’île que l’on peut imaginer des actions visant à réduire la sur-fréquentation (voir §.5 ci-après).

4. Limitation des durées annuelles de location

Les 65% de résidences secondaires de la Presqu’île constituent la source principale de la fréquentation estivale pour les courts et moyens séjours.
Peut-on imaginer, comme l’a fait la Ville de Paris par le biais d’un accord avec Airbnb,
limiter les durées de location de ces résidences secondaires au cours d’une année ?

Une telle limitation serait contre-productive si elle était appliquée sans tenir compte des saisons : il y a lieu au contraire d’encourager l’occupation hors saison de ces « maisons-volets clos ».
La limitation pourrait en revanche s’appliquer uniquement en saison estivale, par exemple, sous la forme d’un maximum de 30 jours de location au cours des mois de juillet et août (cette mesure serait cependant à moduler en fonction des revenus des propriétaires-bailleurs).

Cette mesure nous paraît très difficilement applicable sur la commune de Lège-Cap-Ferret.

5. Interdiction ou limitation d’accès aux véhicules individuels

Les données publiques concernant la fréquentation de la RD 106 sont très insuffisantes, malgré l’existence d’un point de comptage permanent à Lège.

Chacun a certainement constaté la détérioration considérable de l’écoulement du trafic routier depuis cette date de 2016, mais nous ne disposons malheureusement pas de chiffres plus récents.

Ce niveau de trafic est à peu près celui de la N 10 entre Angoulême et Bordeaux à la même époque (2016).

A l’évidence, la RD 106 n’a pas été conçue pour un tel trafic et les perturbations qui en découlent pour les usagers finissent par devenir rédhibitoires.Il ne semble pas opportun d’attendre les résultats d’une étude sur la mobilité dont la municipalité annonce le démarrage pour la fin 2021, pour entreprendre de premières actions (L’une de ces actions pourrait d’ailleurs être de communiquer au public les données détenues par la Collectivité : le chiffres du trafic routier sur la RD 106, par exemple, ne sont accessibles au public que pour l‘année 2016).

Il y a donc lieu de réfléchir aux diverses solutions possibles.

• Améliorer la circulation sur la D 106 en doublant le nombre de voies : cette option ne ferait qu’aggraver la sur-fréquentation touristique constatée actuellement sur la Presqu’île et constitue donc une solution à écarter catégoriquement.(Un projet de mise à 4 voies de la D 106 entre Arès et L’herbe a d’ailleurs été stoppé dans les années 1990, notamment suite aux actions de l’ASP (Association pour la sauvegarde de la Presqu’île).
• Développer des alternatives à la voiture individuelle : le covoiturage encouragé depuis quelques années par le Département a montré les limites de l’impact de cette option.
• Contingenter, voire réduire à 0, le nombre de véhicules (hors résidents et professionnels) admis à accéder à la Presqu’île : cette option est-elle envisageable pour la commune de Lège-Cap-Ferret ?

Une solution de ce type (déjà pratiquée dans plusieurs sites touristiques) supposerait la mise en œuvre d’infrastructures et de services relativement importants :

• Un parking à localiser dans le secteur de la Pignada et à dimensionner selon les flux acceptables (seuils de fréquentation) définis pour le contingentement des accès,
• Un centre d’accueil pour les touristes qui comprendrait un bureau de l’Office du Tourisme, une station de location de vélos et de VAE, une station de taxis et un arrêt de bus de la ligne 601,
• Une amélioration sensible des pistes cyclables reliant de centre d’accueil aux divers villages de la Presqu’île,
• Éventuellement, le terminus d’un système de navettes électriques pouvant desservir l’ensemble de la Presqu’île. (De tels systèmes de navettes électriques autonomes, c’est à dire sans chauffeur, commencent à être mis en œuvre dans de nombreux sites en Europe y compris en France à Lyon, Paris et Val Thorens).

Cette logistique pourrait être complétée par une plateforme internet, comme cela existe déjà pour de nombreux sites touristiques à forte fréquentation, plateforme sur laquelle les excursionnistes seraient invités à choisir leurs jours et heures d’arrivée et de départ, à réserver leurs places dans les navettes desservant les différents villages ou à réserver des vélos/VAE. D’autres services pourraient aussi être proposés, tels que la réservation d’excursions maritimes sur le bassin ou de restaurants.

Les sites touristiques du Luxembourg par exemple sont dotés de telles plateformes très performantes, qui permettent à la fois de contingenter le nombre de visiteurs et à la fois d’améliorer le service offert aux usagers, et donc l’image et la notoriété du site.

Une action à ce niveau pourrait peut-être diminuer le trafic automobile qui traverse quotidiennement les villages de la Presqu’île et endiguer les énormes problèmes générés par le stationnement anarchique des véhicules : le centre des villages du Cap Ferret et du Canon en particulier en période estivale n’offrent pratiquement plus de trottoirs pour les piétons qui sont obligés de circuler sur la chaussée à leurs risques et périls (les secteurs de Bélisaire et de la plage de L’Horizon en particulier illustrent bien l’importance du problème à résoudre).

6. Construction de logements à prix abordables

Parmi les 11 464 logements de la Commune, 65% sont des résidences secondaires et seulement 35% sont des résidences principales (INSEE-2017).
Cette disproportion considérable entre les logements destinés à des habitants de passage et les logements des habitants à l’année constitue un handicap majeur pour un développement harmonieux de la commune et pour la cohésion sociale.

La difficulté à loger sur place les habitants actifs dans la commune provient pour l’essentiel du caractère déraisonnable des prix fonciers et immobiliers :
« … c’est Lège-Cap-Ferret qui en profite le plus avec un bond de + 7,5% sur les prix en seulement un an. Une maison sur le Cap s’achète en moyenne à 4 783 € du mètre carré et un appartement à 7 900 € du mètre carré (contre 2 935 € sur l’ensemble de la Gironde pour les deux types de biens). C’est bien plus que sur Arcachon, où les appartements s’échangent à 5 826 € du mètre carré. Ce faisant, les prix de l’immobilier sur le Cap Ferret s’élèvent presque au niveau de ceux de la Côte d’Azur, avec des maisons à rénover qui se vendent plus de 700 000 € et des villas sur le front de mer qui atteignent plusieurs millions d’euros. » (Le Figaro – juin 2019)

Préserver les équilibres démographiques (menace d’une croissance accélérée du vieillissement de la population, impossibilité pour les jeunes ménages de s’implanter sur la commune,) et sociaux (disparition de toute mixité sociale) doit dès lors devenir la priorité absolue de la politique de l’habitat sur la commune et au sein de la COBAN. Faute d’une telle politique, la Presqu’île pourrait rapidement devenir une vaste résidence pour personnes âgées fortunées !(Sur l’ensemble du territoire de la COBAN Atlantique, l’indice de jeunesse (nombre de personnes de moins de 20 ans sur le nombre d’habitants de plus de 60 ans) est particulièrement faible : 0,77, contre 1,06 en France et 1,02 pour la Gironde. Source : INSEE).

Prendre ce problème à la racine suppose que l’on s’attaque d’abord à l’envolée des prix du foncier. Depuis quelques années, il existe en France un dispositif nouveau qui peut permettre d’endiguer la spéculation foncière : à l’image des « Community Land Trusts », développés depuis plusieurs décennies aux Etats-Unis et au Royaume Uni, les OFS (Organismes Fonciers Solidaires) ont été institués par la loi ALUR en 2014 et permettent de proposer de façon pérenne des logements à prix abordables en dissociant la propriété du sol de celle du bâti. De nombreuses collectivités locales, soumises comme Lège Cap Ferret à une pression intense sur les prix du foncier et de l’immobilier, se sont saisies de cette opportunité (il existe déjà près de 60 OFS en France actuellement et de nombreux autres projets de création sont en cours).

La décision de création d’un OFS au niveau de la COBAN, voire du SYBARVAL , nous semble en tout état de cause constituer une priorité pour notre territoire et ne saurait être reportée à la fin de l’étude ADS qui ne devrait apporter ses conclusions qu’en fin 2022.

Pour la Commune de Lège-Cap Ferret, qui est une commune riche, des investissements en foncier pourraient être rapidement réalisés via cet OFS et permettraient à la fois une meilleure maîtrise publique du marché foncier et à la fois de construire les logements abordables indispensables à la relocalisation sur la Commune des jeunes générations d’actifs. L’éventualité de la création d’un tel OFS a déjà été évoquée par la municipalité, mais l’urgence de cette création ne semble pas être complétement perçue par nos élus.

Conclusion

Face au sur-tourisme qui menace la Presqu’île, comme beaucoup d’autres sites touristiques européens, on constate qu’il existe des solutions déjà expérimentées ailleurs et qui pourraient être mises en œuvre à Lège Cap Ferret. La présente note n’est qu’une modeste contribution à une réflexion de fond sur le sur-tourisme qui nous semble s’imposer, notamment à la faveur de la révision en cours des principaux documents d’urbanisme qui régissent l’aménagement de notre territoire (SCOT , PLU , PLH ).

Cette réflexion de fond ne nous semble pas nécessairement très longue, car les principaux paramètres du sur-tourisme à Lège Cap Ferret sont déjà connus de tous : attendre les résultats de l’étude ADS que la Ville s’apprête à mener avec le GIP Littoral serait préjudiciable à une bonne gestion de la commune et ne ferait qu’accroitre les risques encourus du fait de l’hyper-fréquentation touristique de la Presqu’île.

Nous sommes convaincus que des décisions concernant au minimum la définition d’un « seuil de fréquentation »et sa mise en œuvre, ainsi que la maîtrise du foncier par la création d’un Organisme Foncier Solidaire peuvent et doivent intervenir sans attendre.

Jean-Paul Lebas pour l’ASPLCF

SIBA : créé en 1964, le SIBA est un syndicat « Mixte ».Depuis le 1er janvier 2020, ses membres se composent de la Communauté d’Agglomération du Bassin d’Arcachon Sud (COBAS) représentant les communes d’Arcachon, la Teste de Buch, Gujan-Mestras et leTeich et de la communauté d’Agglomération du Bassin d’Arcachon Nord (COBAN), représentant les communes de Biganos, d’Audenge, de Lanton, d’Andernos-les-Bains, d’Arès, de Lège-Cap Ferret, de Mios et de Marcheprime. Ce syndicat mixte est notamment chargé de la gestion des eaux pluviales et eaux usées, de la gestion du risque de submersion marine ainsi que de la promotion du Bassin d’Arcachon.
GIP Littoral : acteur essentiel de la réflexion stratégique sur les problématiques littorales de Nouvelle-Aquitaine, animateur important des politiques publiques dédiées à la préservation, l’aménagement et la gestion des espaces littoraux, le groupement d’intérêt public est un lieu de production d’études à caractère prospectif mais aussi un outil de concertation, de mise en cohérence et d’accompagnement des projets, d’échanges d’expériences et de diffusion de bonnes pratiques entre ses membres et partenaires.

ADS : les « études d’aménagement durable des stations et territoires touristiques du littoral aquitain », initiées depuis 2013 par le GIP Littoral, visent à formuler un diagnostic du territoire, puis à définir le positionnement actuel et futur de la station. Après de nombreux autres territoires aquitains, la Commune de Lège Cap Ferret a décidé cette année d’entreprendre une telle étude qui doit se dérouler sur 16 mois à partir du 2ème semestre 2021.

COBAN :Communauté d’agglomération du Bassin d’Arcachon Nord, la COBAN fédère les 8 communes de Andernos-les-Bains, Arès, Audenge, Biganos, Lanton, Lège-Cap Ferret, Marcheprime et Mios. Au 1er janvier 2021, la COBAN compte 69 578 habitants (source INSEE) pour une superficie de 605 km2. Les compétences de la COBAN couvrent notamment les domaines du transport, du tourisme, du développement économique et de la gestion des déchets.

OFS :les organismes de foncier solidaire (OFS) sont des organismes sans but lucratif qui consacrent tout ou partie de leur activité au logement et aux équipements collectifs. Ils ont la faculté d’affecter durablement du foncier bâti (ou non), dont ils restent propriétaires, à la construction ou la gestion de logements en accession à la propriété ou en location pour des ménages sous plafonds de ressources (afin de se constituer un parc pérenne), via des baux de longue durée qui permettent de dissocier les propriétés du sol et du bâti (en l’occurrence, le BRS, « bail réel solidaire »).

SYBARVAL :le SYBARVAL regroupe les trois intercommunalités qui se situent autour ou à proximité du Bassin d’Arcachon: la Communauté d’agglomération du Bassin d’Arcachon SUD (COBAS), la Communauté d’agglomération du Bassin d’Arcachon Nord (COBAN) et la Communauté de communes du Val de l’Eyre). Le SYBARVAL est chargé de l’élaboration, du suivi et de la mise en œuvre du SCOT (Schéma de Cohérence Territoriale) à l’échelle des 17 communes, ainsi que du PCAET (Plan Climat Air Energie Territorial)

SCOT : un Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) est un document de planification et d’urbanisme qui définit les grandes orientations d’aménagement pour un territoire donné, et pour le long terme (réflexion pour les 15 à 20 ans à venir).
Un nouveau SCOT est en cours d’élaboration par le SYBARVAL : les échéances de cette élaboration sont les suivantes :

PLH :un programme local de l’habitat (PLH) est la stratégie portée par les acteurs du territoire pour satisfaire les besoins des personnes en logement et en places d’hébergement.
La COBAN a lancé l’élaboration d’un tel PLH en 2020.